Povratak u kancelarije nakon pandemije korone dogodio se mnogo brže nego što se očekivalo, a geopolitička dešavanja koja su se nadovezala doprinela su preseljenju brojnih biznisa iz Rusije u Srbiju. Sve to uticalo je na izuzetnu tražnju u 2022. za zakupom kancelarijskog prostora koja ni ove godine ne jenjava.
“Prethodna godina bila je svakako specifična kako na svetskom, tako i na lokalnom planu. Društveno-politička dešavanja diktirala su određene promene. Ove godine ima manje iznenađenja na terenu. Međutim, činjenica je da su premijum poslovni prostori i dalje trend, što potvrđuje i nepromenjena potražnja za ovim tipom prostora. U pogledu profila industrija, zaista nema pravila, svima je potreban kvalitetan i moderan kancelarijski prostor, te je primetno da poslednjih godina izuzetnu pažnju posvećuju odabiru poslovnog prostora”, kažu za Forbes Srbija u AFI Europe Serbia, najvećem razvojnom projektantu u segmentu izdavanja poslovnog prostora na našem tržištu. Oni ističu da permanentnim razvojem novih projekata prate tržišnu tražnju.
“AFI City Zmaj je najnoviji projekat naše kompanije, ali tu su i ostale investicije, nova 13. po redu zgrada u okviru poslovnog parka Airport City Belgrade, kao i treća kula u kompleksu Skyline. Time holistički odgovaramo celokupnoj potražnji na tržištu. Još uvek postoji značajna tražnja za kvalitetnim kancelarijskim prostorom, ali svakako to nije na prošlogodišnjem nivou kada je veliki broj ruskih kompanija uticao na značajno povećanje potražnje za kancelarijskim prostorom”, naglašavaju u ovoj kompaniji. U prilog velikoj potražnji za zakupom kancelarijskog prostora ide i podatak CBRE grupe, jedne od najvećih svetskih kompanija za usluge komercijalnih nekretnina, da su neki od objekata koji se trenutno grade u Beogradu već potpuno unapred izdati. Oni ističu da je tražnja za zakupom kancelarijskog prostora u našoj zemlji i dalje na visokom nivou, mada nešto umerenija u odnosu na ekspanzivnu 2022.
“Prošle godine je na području Beograda izgrađeno više od 120.000 kvadrata poslovnog prostora što predstavlja rast veći od 15 odsto na godišnjem nivou i najveću godišnju ponudu kada uzmemo u obzir proteklu deceniju. Ipak, i ovaj rekordni broj novih kvadrata teško je zadovoljio tražnju, pa je stopa raspoloživog kancelarijskog prostora u Beogradu ostala dosta niska tokom prethodne godine, a veći deo novih kvadrata izdat je tokom same izgradnje”, kaže za Forbes Srbija Ivan Stojić, rukovodilac pododeljenja za kancelarijski prostor za Jadransku regiju CBRE grupe.
Kako dodaje, trenutno se u Beogradu gradi 134.000 kvadrata poslovnog prostora, od kojih će deo biti završen do kraja ove godine, a deo tokom 2024. i 2025. Tako je tokom trećeg kvartala 2023. ukupna ponuda kancelarijsog prostora povećana za 35.000 kvadrata, i sada iznosi 1.228.000 kvadrata poslovnog prostora. Najveći deo ovih novoizgrađenih kvadrata, navodi Stojić, izdat je još tokom 2022. godine, a tražnja je, iako nešto umerenija, ostala na visokom nivou.
Koliko iznose stope raspoloživog prostora
Ko se najviše interesuje za zakup kancelarija otkriva Nenad Stojanović, direktor agencije R.E.A.L. consulting nekretnine iz Beograda. “Firme iz IT industrije i dalje prednjače u zakupu poslovnog prostora u Beogradu i tu se ništa ne menja već nekoliko godina, dok su ruske kompanije u prethodnom periodu pokazale najveće interesovanje za kupovinu kancelarijskog prostora”, kaže za Forbes Srbija Stojanović.
Da je na gradnju kancelarijskog prostora u Beogradu u velikoj meri uticala geopolitička situacija u Evropi, jer je zbog rata u Ukrajini veliki broj kompanija iz Rusije, ali i same Ukrajine, preselio ovde poslovanje. naveli su i u CBRE grupi. “Dosta značajnih internacionalnih imena izabrali su Beograd i tu otvorili kancelarije u toku 2022. godine. Tokom 2023. možemo reći da je došlo da stabilizacije tržišta u odnosu na prethodnu godinu, pre svega imajući u vidu da je smanjen upliv novih kompanija. Među najvećim zakupcima ostaju IT kompanije, ali su tu i kompanije iz finansijskog sektora, osiguranja, revizije…”, navodi Stojić. Stopa raspoloživog poslovnog prostora u Beogradu u trećem kvartalu 2023. iznosi, dodaje on, sedam odsto. “Ukoliko razložimo ovaj podatak vidimo da je interesovanje znatno veće za A klasu poslovnog prostora, gde je stopa raspoloživosti oko pet odsto, dok je u okviru B klase poslovnog prostora raspoloživo 13 odsto od ukupne ponude ovog tipa kancelarijskog prostora. Ovo je blago povećanje stope raspoloživog poslovnog prostora u odnosu na početak godine, koje je uslovljeno pre svega povećanjem ukupne ponude.”
Naš sagovornik iz CBRE objašnjava da kada se sagleda situacija u regionu, Zagreb i Beograd imaju sličnu ukupnu ponudu od oko 1,2 miliona kvadrata, ali da je stopa raspoloživog kancelarijskog prostora u prestonici Hrvatske ispod dva odsto. “Najveća stopa raspoloživog prostora je u Sofiji i iznosi 14,47 odsto, koja ujedno ima i najveću ponudu od 2.440.000 kvadratnih metara”, ističe Stojić.
Lokacija nije presudna
CBRE grupa procenjuje da će u naredne dve godine rast cena zakupnina ići i do 15 odsto u poređenju sa ciframa iz prošle godine. Zakupnine za prvoklasne poslovne prostore, naglašava Stojić, najveće su u Beogradu. “Tokom ove godine već je zabeležen skok cena zakupnina od pet do osam odsto na celokupnom tržištu i očekuje se dalji porast, ali smanjenom brzinom. Prosečna cena u Beogradu iznosi između 17 i 17,5 evra po kvadratu na mesečnom nivou. Najpovoljnija zakupnina poslovnog prostora je u Zagrebu i iznosi 15,5 evra po kvadratu na mesečnom nivou”, navodi on. Zakupnine u pojedinim objektima u centru Beograda, dodaje Stojić, idu i preko 20 evra po kvadratu na mesečnom nivou.
“Visina zakupa je u uzlaznom trendu od druge polovine prethodne godine, na šta značajno utiču i eksterni faktori. Što se tiče poslovnog prostora B klase, cene zakupnina su blago porasle u odnosu na prethodnu godinu i iznose od 13 do 15 evra po kvadratu mesečno”, kaže Stojić. U AFI Europa Serbia takođe navode da je došlo do neznatnih povećanja cena zakupa. “Prioriteti su se značajno promenili, te sada imamo situaciju da lokacija više nije presudna, već se u obzir uzima i funkcionalnost prostora, primena svetskih trendova u tom pogledu i još mnogo drugih faktora, koji se između ostalog direktno odražavaju na zadovoljstvo i produktivnost zaposlenih. AFI Europe Serbia zato uzima u obzir sve te faktore, kako bi svaki poslovni prostor prilagodila kako svetskim trendovima, tako i svim zakupcima”, ističu u ovoj kompaniji.
Inače, najveći deo poslovnog prostora koji se trenutno gradi u glavnom gradu Srbije, kako kažu u CBRE grupi, je na prostoru centralne poslovne zone, odnosno na nekoliko lokacija na Novom Beogradu, ali tu je i nekoliko objekata u centru grada. “Zanimljivo je da su neki od tih objekata već potpuno izdati, kao što je Revolucija Office Building koja je krajem 2022. godine izdata jednom zakupcu. Takođe, u fazi planiranja je i više od 200.000 kvadratnih metara koji će biti izgrađeni, kako je najavljeno, u naredne tri godine, što će značajno uticati na samo tržište”, ističe sagovornik Forbesa Srbija iz CBRE grupe.
Traže se sertifikovani objekti
Takođe, sa uplivom novih internacionalnih kompanija na tržište Srbije i zahtevi oko zakupa kancelarija postali su malo rigorozniji, a posebno kada je u pitanju zelena gradnja. “Zakupci koji su prvenstveno multinacionalne kompanije imaju stroge zahteve kada je u pitanju izbor adekvatnog poslovnog prostora, obzirom da su njihove poslovne strategije i vrednosti usklađene sa ESG strategijama i ciljevima održivog razvoja. Stoga su njihovi zahtevi pre svega usmereni na sertifikovane objekte. Ovo je standardna praksa za većinu međunarodnih kompanija širom sveta. S druge strane, vlasnici ovih objekata shvataju potencijal u sertifikaciji zgrada, a kao dokaz ove tvrdnje je činjenica da većina poslovnih zgrada A klase sada poseduje neophodne sertifikate”, naglašava Stojić iz CBRE.
Ovaj „ekološki dodatak“ postaje neophodnost, dodaje on, i u budućnosti će preoblikovati industriju. Kako ističe, tokom prethodnih godina beleži se i povećanje prosečne veličine kancelarijskog prostora koji se zakupljuje, a razlog tome, između ostalog, leži i u načinu na koji se kancelarijski prostor koristi. “Najnoviji trendovi u konceptima radnog prostora podrazumevaju implementaciju hibridnog načina rada u većoj ili manjoj meri. Evidentno je da se smanjuje potreba prostora za individualnim radom, a povećava za timskim radom i kolaboracijom, pa se samim tim prilagođava i namena i koncept kancelarijskog prostora, a kancelarija sve više postaje mesto okupljanja”, zaključuje Stojić.
izvor:forbs srbija
foto:nova.rs
