Istraživanja

Kako kupiti nekretninu u Hrvatskoj i prosečne cene u prvoj polovini 2021. godine

28. Aug 2021 1328

U 2021. godine nekretnine su i dalje poželjna investicija u Republici Hrvatskoj. Uticaj pandemije na kupovnu moć investitora se oseća, ali ne utiče na cene koje nastavljaju da rastu. Glavni generator rasta cena nekretnina su novoizgrađeni stanovi, dok cene starijih nekretnina uglavnom stagniraju, a na pojedinim lokacijama padaju. Uz obalu se oseća povećana živost jer su epidemiološke mere oslabile i broj vakcinisanih se povećao.

Sa povećanim dolaskom građana EU u Hrvatsku, raste i promet nekretnina čiji su kupci strani državljani. Stranci su, naravno, najviše zainteresovani za kupovinu tzv „Drugog doma“ koji se alternativno može staviti u turističku funkciju. Nivo prometa u turističkim mestima kakav je bio 2019. godine se ne očekuje, kada je zabeleženo preko 7000 transakcija gde su kupci bili stranci, ali je promet svakako veći nego u 2020. godini.

nekretnine hrvatska

Što se grada Rijeke tiče najnoviji podaci s početka ove godine prema kojima je prosečna cena kvadratnog metra 1780 eura je 16 odsto više nego u januaru 2019. Zagreb beleži gotovo isti porast traženih cena stanova početkom 2021. godine u odnosu na period pre godinu dana. Najveći hrvatski grad u srednjoj Dalmaciji Split poslednje dve godine beleži veće cene nekretnina, a tražene cene kuća i dalje premašuju cene stanova. Od početka 2019. godine do danas kvadratni metar splitske kuće porastao je za 4,93 posto i sada u proseku iznosi 3.122 eura. Tražene cene stanova porasle su za 6,85 odsto u poslednje dve godine i sada su u proseku 2.987 evra po kvadratnom metru.

Za razliku od Zagreba i Splita, Dubrovnik beleži negativan trend u poslednje dve godine. Tražene cene stanova danas su 5,22 odsto niže nego na početku 2019. godine i prosečno 3628 eura po kvadratnom metru. I kuće u Dubrovniku zabeležile su pad cena u spomenutom periodu, za gotovo 12 posto. Dok je početkom 2019. prosečna tražena cena po kvadratnom metru bila vrtoglavih 4666 evra, danas je 4117 evra.

nekretnine hrvatska

Za razliku od Splita, u Zadru je trend rasta stabilan tokom prošle godine. Tražene cene stanova od početka 2019. godine porasle su za 5,86 posto i sada se za kvadrat prosečno traži 2259 eura.Prosečna tražena cena kvadrata kuće je 1577 eura.

Ako posmatramo izrazito turistička mesta stan od 39 m2 na Hvaru može se naći po ceni od 130.000 evra, u Rovinju 30 m za 95.000 evra dok je stan u Puli prema ovoj komparaciji najjeftiniji pa tražena cena za garsonjeru od 25 m2 iznosi 55.000 evra

nekretnine hrvatska

Postoje dva načina kupovine nekretnine u Hrvatskoj.

Privatno lice

Počevši od februara 2009. godine, građani Evropske unije uživaju ista prava pri kupovini nekretnina u Hrvatskoj kao i domaći državljani, pa su slobodni da kupuju nekretnine kao privatna lica bez potrebe za dozvolom Ministarstva inostranih poslova Republike Hrvatska kao i do sada. Za osobe koje ne dolaze iz zemlje članice EU, ali imaju državljanstvo neke od zemalja sa kojima je Hrvatska zaključila ugovor o reciprocitetu pri kupovini nekretnina dozvola Ministarstva pravde je neophodna. Zahtev se mora podneti nakon uplate ugovorene cene. Dobijanje ove dozvole može potrajati do 6 meseci, ali čak i u tom periodu kupac može raspolagati imovinom. Nakon što Ministarstvo izda dozvolu ugovor se deponuje u sudu i šalje katastru radi dobijanja vlasničkog lista. Poreska uprava zatim izračunava porez na promet nekretnina. Kupci koji su kupili nekretninu kao privatne osobe u Hrvatskoj ne podležu porezu na dohodak pri prodaji svoje nekretnine, pod uslovom da između kupovine i prodaje nekretnine prođu najmanje 3 godine.

Kompanija registrovana u Hrvatskoj

Strano pravno ili privatno lice može osnovati privatnu firmu registrovanu u Hrvatskoj, odnosno d.o.o. Pokretanje posla je proces koji traje najviše 14 dana i uključuje advokata, javnog beležnika (taksa od oko 700 €) i Privredni sud. Osnovni kapital (20.000 kuna), oko 2.700 eura, mora se uplatiti u gotovini na račun kompanije, a prilikom registracije društva mora se priložiti potvrda o uplati. Tokom i nakon procesa kupovine, preduzeće bi trebalo da koristi usluge knjigovođe. Troškovi vođenja preduzeća u Hrvatskoj su od 100 evra mesečno za osnovnu uslugu, do 300 evra mesečno za potpunu uslugu. Osnovna usluga je najpogodnija za klijente koji kupuju jednu nekretninu za iznajmljivanje. Potpuna usluga potrebna je onima koji ostvaruju veliki profit kroz svoje poslovanje.

nekretnine hrvatska

Kada firma kupi nekretninu, ugovor se deponuje u sudu i šalje katastru da se novi vlasnik upiše. Kao i u većini zemalja, ni ovde d.o.o. nije podložan porezu na dohodak. Umesto toga, plaća se porez na dobit od 20%. Ako klijent kupi preduzeće koje poseduje jednu nekretninu, ne mora da plaća porez na promet nepokretnosti. Preporuka je kupovina preko kompanije ako će se nekretnina koristiti u komercijalne svrhe (iznajmljivanje) i ako je investitor u sistemu PDV -a (u tom slučaju postoji pravo na povrat PDV -a koji je uključen u cenu imovine), ili ako kupac dolazi iz zemlje koja nema sporazum o reciprocitetu sa Hrvatskom, što je slučaj sa većinom zemalja izvan EU. Klijentima je važno da budu svesni da posedovanje kompanije registrovane u Hrvatskoj podrazumeva dodatne troškove i odgovarajući nadzor. Ovo se posebno odnosi na kompanije u sistemu PDV -a.

Prosečna agencijska provizija u Hrvatskoj iznosi 3% + PDV (25%) od kupoprodajne cene, gde je u većem broju agencija minimalna provizija 4.000 evra. Advokatske usluge variraju, ali u proseku se naplaćuju 1% + PDV, što je u skladu s odredbama Ministarstva pravde Republike Hrvatske. Preporuka je da se za skuplje nekretnine angažuje advokat koji naplaćuju po satu jer može biti povoljnije.

nekretnine hrvatska

U Hrvatskoj je porez na promet nekretnina 3% i plaća ga svaki kupac nekretnine, bilo domaći ili strani. Poreska prijava se šalje poreskoj upravi najkasnije u roku od 30 dana od dana zaključivanja glavnog kupoprodajnog ugovora, a porez se mora platiti u roku od 15 dana od prijema zvaničnog obračuna.

Porez na promet nekretnina naplaćuje se prema kupoprodajnoj ceni nekretnine u Hrvatskoj kako je navedeno u ugovoru, ako je nekretnina izgrađena pre 1. januara 1998. godine ili ako prodavac nije u sistemu PDV -a.

Nekretnine izgrađene nakon 1. januara 1998. podležu PDV -u od 25%, koji se obračunava na troškove izgrađenog dela nekretnine, a prodavac ih obično uključuje u cenu nekretnine. Povrat PDV -a je moguć pod uslovom da klijent kupuje od pravnog ili privatnog lica u sistemu PDV -a i da će se imovina koristiti u komercijalne svrhe.

foto:pixabay.com

2022. Sva prava zadržana. Imovina.rs
Ovaj sajt koristi "kolačiće" kako bi se obezbedilo bolje korisničko iskustvo. Ako želite da blokirate "kolačiće", molimo podesite svoj pretraživač.