Za upravljanje komercijalnim nekretninama, odnosno tržnim centrima, poslovnim zgradama kao i stambenim jedinicama poslednjih se godina u svetu traže stručne i većinom izdvojene usluge upravljanja nekretninama koje mogu odgovoriti svim zahtevima tržišta. Na hrvatskom tržištu se tek primećuju koristi takvog pristupa upravljanju nekretninama, a ništa bolje nije ni s brownfield-ulaganjima u postojeće, recimo, proizvodne prostore ili napuštene nekretnine. To su samo neki od izazova na tržištu upravljanja nekretninama. I pored toga developeri kreću u širenje poslovanja.
Kombinacija usluga
Denis Čupić, vlasnik i predsednik Uprave F. O. grupe, koja u Hrvatskoj upravlja tržnim centrom Westgate Shopping City i Westgate zonom, najavljuje da unutar zone razvijaju projekte koje će uskoro javno predstaviti. Kao kompanija Redserve, na širem području srednje Evrope, posebno Austriji, Švajcarskoj i Nemačkoj, angažovani su na nizu objekata kao što su tržni centri, logistički centri i postojeći industrijski kompleksi koji idu u regeneraciju kao brownfield-investicije. Rekao je da u tom delu pružaju kombinaciju a između ostalih i inovativnu uslugu design and construction menadžmenta gde za klijente preuzimaju potpunu realizaciju projekata od najranije faze, akvizicije, do gradnje i stavljanja objekata u pogon.
-Trenutno su mnogi od naših klijenata institucionalni ulagači koji razmišljaju o promenama i poboljšanjima na svojim objektima. Polako i hrvatski klijenti otkrivaju takve oblike usluga kao i prednosti kombinacije komercijalnog upravljanja i razvoja. Naravno i taksonomija (Taksonomija predstavlja novi način organizovanja roba i usluga u hijerarhijskoj strukturi Evropske zajedničke baze podataka (Usklađena baza podataka), s manjim grupama unutar svake klase roba i usluga, koje odražavaju stvarno stanje na tržištu i u isto vreme održavaju sistem Ničanske klasifikacije.) dala je dodatan impuls takvom pristupu klijenata. Pri upravljanju tržnim centrom jedan od najvećih izazova u današnje vreme je biti inovativan i rasti uz sve veću konkurenciju. Ali u Hrvatskoj zbog poreske politike gotovo da i ne postoji institucionalno ulaganje u komercijalno iznajmljive stambene nekretnine, posebno ne na visini portfelja. Naime, destimulišuća poreska politika PDV-a dovodi do toga da je naglasak na gradnji nekretnina za prodaju krajnjem kupcu. Upravljanje komercijalnim nekretninama postalo je specifično zbog potrebe da te nekretnine budu prilagodljive izazovu vremena, uz velika strateška razmišljanja i kreativne pristupe van klasičnih okvira – iznosi Čupić.
Nepostojeći 'brownfield'
Istakao je da je posebnost i usluga koju kao grupacija pružaju: turn-around komercijalnih nekretnina implementacijom poboljšanja, novih iznajmljivanja, ali posebno razvoja novih koncepata. Kod poslovnih zgrada upravljanje je, prema Čupiću, je do koronakrize zavisilo o klasičnim dugoročnim ugovorima i širenjima poslovnih potreba, što je trend rada od kuće u velikom delu promenio. Pre krize vladao je jak trend kancelarija u otvorenom prostoru i zajedničkih kancelarija. – Koronakriza je pokazala prednosti potpuno profesionalne i često izdvojene usluge upravljanja nekretninama kao imovinskom klasom, asset-menadžmentom. Takvo neutralno upravljanje, lišeno vlasničkih emocija, omogućava stvarno sagledavanje situacije i potrebnih odluka. Radili smo na rešavanju dnevnih problema i situacija s našim zakupcima kako bi sačuvali poslovanje. Takođe, u Westgateu smo povećali broj zakupaca od početka koronakrize te je stiglo 12 novih kompanija, a neki od njih su prvi put u Hrvatskoj. S druge strane kriza nam je otvorila nove poslovne šanse u Hrvatskoj, još i više van nje. U Hrvatskoj imamo dve specifičnosti. Prva je skoro pa nepostojeći trend stvarnog razvoja i realizacije urbanih regeneracija putem brownfielda. Tu možemo dati primer Varteksa kao jednog od retkih koji je u konkretnoj realizaciji, a većina ostalih zapela je u nekom vidu studijske faze koncepta bez kretanja u realizacije. S druge strane u EU brownfield je već 10 godina rastući trend, posebno u Češkoj i Slovačkoj – navodi Čupić.
Uporedivi sa EU
-Druga posebnost jest da je veliki deo zemljišta za industrijsku namenu u javnom vlasništvu, u okviru javnih zona u vlasništvu lokalnih samouprava, s otežanim šansama realizacije, dodao je. Čupić objašnjava da je realizacija otežana zbog javne nabave, ali i previše krute infrastrukture u koju su jedinice samouprave uložile, neretko stvarajući zone s vrlo malim površinama koje ulagačima ne nude mogućnost u kasnijem širenju njihovih potreba poput velikih površina. Postojeći komercijalni portfelji velikim su delom u vlastitom ili izdvojenom profesionalnom menadžmentu i ono što je Ćupiću vidljivo je da se kvaliteta tog sektora može porediti s ostatkom EU, i to zato što je reč o kompanijama koje imaju posluju u više zemalja.
U šest država na tri kontinenta posluje CC Real grupa, a u Europi joj je naglasak na klasičnim komercijalnim nekretninama, pa sada upravlja sa četiri tržna centra u Hrvatskoj, tri u Austriji i jednim u Finskoj. Osim toga, Krunoslav Dominiković, direktor leasinga u CC Realu, kaže da upravljaju i poslovnim zgradama i kancelarijskim prostorima u Austriji i da je domaći tim usmeren na upravljanje City Centerom One Zagreb East, Zagreb West i Split te šoping-centrom Max City u Puli i da pregovaraju o preuzimanju upravljanja nad još nekim nekretninama. U tržnim centrima trenutno imaju više od 500 brendova.
Rešenja za zakupodavce
Svaki menadžer komercijalnih nekretninama prema Dominikoviću ima slične ciljeve: nekretninu kvalitetno održavati, unapređivati, popunjavati kvalitetnim zakupcima, povećavati joj vrednost a za vlasnika osigurati ili visoke stalne prinose ili prodati nekretninu sa što boljom kupoprodajnom cenom. U zavisnosti o vrsti i nameni nekretnine i ciljevima vlasnika pojavljuju se posebni pristupi u upravljanju, zbog čega je upravljanje tržnim centrom drugačije od upravljanja poslovnom zgradom ili logističkim centrima. Stanje na tržištu, kratkoročni i dugoročni ciljevi kao i krajnji ciljevi vlasnika utiču na jedinstven pristup svakoj nekretnini i to je razlog u kom Čupić vidi zašto se tržište upravljanja nekretninama poslednjih godina okrenulo full-service kompanijama.
-Koronariza je bez presedana pa se niko nije mogao osloniti na stara iskustva i primeniti rešenja koja su nekada ranije bila uspešna. Trebalo je reagovati brzo, ali i kvalitetno, uspostaviti kontrolu nad iznenadnom situacijom za koju niko nije mogao reći kada će joj doći kraj. Nikada nismo tako mnogo razgovarali sa zakupcima kao u zadnje dve godine. Tražili smo i nudili im rešenja koja su pomogla da se kriza prebrodi i poslovanje u otežanim okolnostima nastavi. Naš dijalog i saradnja kao rezultat su dali to da nijedan zakupac nije iz naših centara otišao zbog posledica koronakrize. Što se tiče daljih planova, CC Real na hrvatskom tržištu radi na proširenju portfelja ne samo novim tržnim centrima, već i drugim komercijalnim nekretninama, poput logističkih i poslovnih prostora te prostora mješovite namene. S pojedinim potencijalnim partnerima razgovaramo u vezi s našim angažmanom u odabranim delovima posla kao što su, na primer, marketing ili leasing. Osim toga, licencirani smo i kao agencija za posredovanje u prometu nekretninama – opisuje Dominiković.
Opasni operativni troškovi
Arn Willems, predsednik Uprave GTC-a Hrvatska, koji upravlja Avenue Mallom, Avenue Centerom i Matrix Office Parkom, naglašava da je jedan od najvećih izazova povećanje operativnih troškova, što će stvoriti veliki pritisak na njih i zakupce. U sedećih od šest do dvanaest meseci to bi, prema njegovu mišljenju, moglo postati veća teškoća od koronakrize. I pored toga zadovoljan je poslovanjem u Hrvatskoj, a ta kompanija prisutna i u Poljskoj, Mađarskoj, Srbiji, Rumuniji i Bugarskoj a u Hrvatskoj planira dalja ulaganja.
izvor:lider media
foto:pixabay.com
